Les 7 points essentiels à vérifier lors d’un état des lieux

L’état des lieux est une étape primordiale pour sécuriser une location, que vous soyez locataire ou propriétaire. Il constitue un document de référence qui décrit avec précision l’état du logement à un instant T. Pour le locataire, il permet d’éviter d’être tenu responsable de dégradations préexistantes et de récupérer son dépôt de garantie. Pour le propriétaire, il offre une protection contre les dommages causés par le locataire pendant la durée du bail. Préparez-vous donc à découvrir les points essentiels à vérifier.

Un état des lieux rigoureux permet d’éviter les litiges et de préserver les intérêts de chacun. Pour vous accompagner dans cette démarche, voici un guide pratique qui détaille les 7 points cruciaux à inspecter méticuleusement lors de l’état des lieux, que ce soit à l’entrée ou à la sortie du logement.

Préparation et précautions avant l’inspection

Avant de débuter l’inspection, une préparation adéquate est indispensable. Cette étape permet de garantir un état des lieux exhaustif, précis et réalisé dans les meilleures conditions, protégeant ainsi les droits et intérêts des deux parties concernées.

Obligations légales

Le Code Civil encadre les obligations du propriétaire et du locataire lors de l’état des lieux (articles 1730 et suivants). Le bailleur est tenu de fournir un logement décent, tandis que le preneur doit l’entretenir et en user paisiblement. La présence conjointe lors de l’état des lieux est fortement recommandée. L’état des lieux doit être daté et signé par les deux parties. En cas d’impossibilité de présence, il est possible de se faire représenter par une tierce personne mandatée.

En cas de désaccord sur le contenu de l’état des lieux, il est possible de faire appel à un huissier de justice pour réaliser un constat locatif. Les frais sont alors partagés entre le locataire et le propriétaire.

Documents indispensables

Pour réaliser un état des lieux complet et pertinent, munissez-vous des documents suivants :

• Le contrat de location : Il précise les obligations de chaque partie.
• L’état des lieux initial (si état des lieux de sortie) : Il sert de référence pour comparer l’état du logement.
• Les notices des appareils électroménagers : Elles peuvent être utiles pour vérifier leur bon fonctionnement et identifier d’éventuels problèmes.
• La grille de vétusté (si elle existe) : Elle permet de déterminer l’usure normale des équipements.

Préparation du logement (état des lieux d’entrée)

Si vous réalisez un état des lieux d’entrée, assurez-vous que le logement est propre et bien éclairé. Un logement propre permet une inspection plus précise et facilite la détection de défauts. Un éclairage adéquat, qu’il soit naturel ou artificiel, est également essentiel pour examiner tous les recoins. N’hésitez pas à signaler au propriétaire tout manquement à ces conditions.

Pour faciliter le nettoyage, vous pouvez utiliser des produits adaptés aux différents types de surfaces (carrelage, parquet, etc.). Un aspirateur avec différents embouts peut être utile pour atteindre les zones difficiles d’accès.

Outils essentiels pour une inspection rigoureuse

Pour mener une inspection exhaustive, munissez-vous des outils suivants :

• Lampe torche : Pour examiner les recoins sombres et les zones peu éclairées.
• Mètre ruban : Pour mesurer les dimensions et les défauts (fissures, rayures, etc.).
• Niveau à bulle : Pour vérifier la planéité des surfaces (murs, sols, etc.).
• Appareil photo (ou smartphone) : Pour documenter l’état du logement avec des photos datées.
• Bloc-notes et stylo : Pour prendre des notes précises sur les défauts constatés.
• Pastilles adhésives de marquage : Pour signaler les défauts pendant l’inspection et les retrouver facilement lors de la rédaction de l’état des lieux.

Un modèle d’état des lieux pré-imprimé peut également être utile pour ne rien oublier.

Méthode d’inspection

Adoptez une méthode d’inspection systématique pour ne rien omettre. Nous vous conseillons de procéder pièce par pièce, en suivant un ordre logique (par exemple, de haut en bas). Commencez par le plafond, puis examinez les murs, le sol, les ouvertures (fenêtres, portes) et enfin les équipements (radiateurs, prises électriques, etc.).

Cette approche structurée vous permettra d’être complet et d’éviter tout oubli préjudiciable.

Point 1 : les sols (plus que de simples carreaux)

Les sols sont soumis à des contraintes importantes et sont souvent les premiers à présenter des signes d’usure. Une inspection minutieuse permet de recenser les éventuelles dégradations et de distinguer l’usure normale des détériorations imputables au locataire. En cas de litige, l’état des sols peut représenter un enjeu financier conséquent.

Types de revêtements

Il existe différents types de revêtements de sol, chacun ayant ses spécificités :

• Parquet (massif, stratifié) : Sensible aux rayures, à l’humidité et aux chocs.
• Carrelage (grès cérame, faïence) : Peut se fissurer ou s’écailler.
• Moquette : Taches, usure, trous et décoloration sont à surveiller.
• Sols PVC (vinyle, linoléum) : Peuvent se déchirer ou se déformer.

La nature du revêtement influence les types de défauts à rechercher.

État général

Examinez attentivement l’état général du sol : rayures, taches, usure, décollements, craquements, trous. Signalez toute anomalie, même mineure, car elle pourrait s’aggraver avec le temps. Soyez particulièrement vigilant dans les zones de passage, plus sujettes à l’usure.

Particularités par type de revêtement

Chaque type de sol a ses propres vulnérabilités :

• Parquet : Inspectez les rayures, les marques d’impact, le gonflement dû à l’humidité (surtout près des points d’eau).
• Carrelage : Recherchez les fissures, les éclats, l’état des joints (noircissement, effritement).
• Moquette : Contrôlez les taches, l’usure, les trous, la décoloration.

Propreté

Indiquez si le sol est propre ou non. Un sol sale peut masquer des défauts. Si le sol est propre lors de l’état des lieux de sortie, cela témoigne de l’entretien du locataire.

Distinction usure normale et dégradations

L’usure normale correspond à l’altération du logement due à un usage normal et prolongé. Les dégradations résultent d’un manque d’entretien ou d’un usage anormal. En cas de litige, la grille de vétusté, si elle existe, peut aider à déterminer la part de responsabilité de chacun.

Type de revêtement	Usure Normale	Dégradations Imputables au Locataire
Parquet	Rayures superficielles dues au passage, légère décoloration avec le temps	Rayures profondes causées par un meuble déplacé sans protection, gonflement important suite à un dégât des eaux non signalé, trous
Carrelage	Légère usure des joints, micro-fissures sans impact esthétique	Fissures importantes suite à un choc, éclats, carreaux cassés et manquants, joints noircis par manque d’entretien
Moquette	Tassement général, légère décoloration due à la lumière	Taches importantes et persistantes (vin, graisse…), trous de cigarettes, déchirures

Point 2 : murs et plafonds (Au-Delà de la peinture)

Les murs et les plafonds contribuent à l’esthétique et à l’isolation du logement. Une inspection rigoureuse permet de détecter les défauts éventuels et de déterminer leur origine, qu’ils soient liés à un problème structurel, à un manque d’entretien ou à des dégradations causées par le locataire. La loi ALUR renforce les exigences en matière de décence du logement, ce qui rend cette vérification d’autant plus importante.

État général

Inspectez l’état général des murs et des plafonds : fissures, trous, traces d’humidité (auréoles, moisissures), taches (graisse, encre…), décollement du papier peint ou de la peinture. Soyez particulièrement attentif aux zones proches des fenêtres et des portes, souvent plus exposées à l’humidité.

Peinture

Examinez l’uniformité, le vieillissement et la présence de traces de réparations éventuelles (différence de teinte, aspect irrégulier). Une peinture défraîchie peut indiquer un manque d’entretien, tandis que des réparations mal faites peuvent masquer des défauts plus importants.

Revêtements muraux

Vérifiez l’état des tapisseries (déchirures, décollements, motifs altérés), des faïences (fissures, éclats, joints encrassés) et des boiseries (fentes, traces de coups, état du vernis). La présence de ces défauts doit être signalée dans l’état des lieux.

Angles et coins

Accordez une attention particulière aux angles et aux coins, fréquemment sujets aux chocs et aux frottements. Vérifiez qu’ils ne sont pas abîmés, fissurés ou écaillés, et signalez toute anomalie.

Photos datées

Prenez des photos datées des murs et des plafonds, en particulier si vous constatez des défauts. Cela peut vous aider à prouver l’évolution des dégradations en cas de litige avec le propriétaire. Assurez-vous que les photos sont nettes et bien éclairées.

Point 3 : les ouvertures (fenêtres, portes et accessoires)

Les fenêtres et les portes garantissent l’isolation thermique et phonique du logement, ainsi que la sécurité des occupants. Il est donc essentiel de vérifier leur bon état et leur bon fonctionnement. Un défaut d’étanchéité peut entraîner une surconsommation d’énergie et des problèmes d’humidité.

Fenêtres : inspection détaillée

Contrôlez les points suivants :

• Vitres : Fissures, rayures, impacts.
• Encadrements : État du bois, du PVC ou de l’aluminium (fissures, déformations, traces de corrosion).
• Système d’ouverture et de fermeture : Fonctionnement correct, étanchéité (joints en bon état).
• Poignées et serrures : Présence, état de fonctionnement (ouverture et fermeture sans difficulté).
• Volets et Stores : État général, fonctionnement (montée et descente sans blocage), présence des sangles et des mécanismes.

Portes : points de vigilance

Examinez attentivement :

• État général : Rayures, chocs, déformations (porte qui frotte contre le sol).
• Système d’ouverture et de fermeture : Fonctionnement correct, jeu excessif (porte qui ne ferme pas correctement).
• Poignées et serrures : Présence, état de fonctionnement (serrure qui coince).
• Encadrement : Fixation (jeu, déformation), état (fissures, peinture écaillée).

Tests essentiels

Testez chaque fenêtre et chaque porte à plusieurs reprises pour vous assurer de leur bon fonctionnement et de leur étanchéité. Vérifiez que les fenêtres se ferment hermétiquement et que les joints sont en bon état. Testez les poignées et les serrures pour vous assurer qu’elles fonctionnent sans problème.

Point 4 : les équipements (du radiateur à la VMC)

Les équipements du logement contribuent au confort quotidien des occupants. Une inspection minutieuse permet de vérifier leur état de fonctionnement et de s’assurer de leur conformité avec les normes de sécurité. En cas de dysfonctionnement, il est important de le signaler immédiatement dans l’état des lieux.

Radiateurs : contrôles clés

Inspectez l’état général (corrosion, traces de rouille), le fonctionnement (chauffe correctement), la présence des robinets thermostatiques (en état de marche), la purge (absence de bruit d’eau). Vérifiez l’absence de fuites.

Chauffage : type et état

Précisez le type de chauffage (individuel, collectif) et l’état de la chaudière (si individuelle). Si le chauffage est individuel, vérifiez que la chaudière a été entretenue régulièrement (présence d’un contrat d’entretien).

Eau chaude : production et distribution

Vérifiez l’état et le fonctionnement du chauffe-eau. Assurez-vous qu’il produit de l’eau chaude en quantité suffisante et qu’il n’y a pas de fuites (au niveau des raccordements).

Installations sanitaires : vérifications nécessaires

Contrôlez les points suivants :

• Robinets : État général (corrosion, tartre), absence de fuites (goutte à goutte).
• W-C : Fonctionnement de la chasse d’eau (remplissage et vidange corrects), état de la cuvette et du réservoir (fissures, tartre).
• Douche/Baignoire : État général (fissures, émail écaillé), étanchéité des joints (moisissures), présence et état du rideau ou de la paroi de douche.

VMC : assurer la qualité de l’air

Vérifiez le fonctionnement (aspiration correcte) et la propreté des bouches d’aération. Une VMC en bon état est essentielle pour lutter contre l’humidité et assurer la qualité de l’air intérieur.

Références utiles

Notez les références des appareils électroménagers et de la chaudière (si applicable) pour faciliter l’identification en cas de problème ultérieur. Ces informations peuvent également être utiles pour retrouver les notices d’utilisation.

Point 5 : L’Électricité (la sécurité avant tout)

L’installation électrique doit être conforme aux normes de sécurité en vigueur pour garantir la sécurité des occupants. Une vérification rigoureuse est indispensable pour détecter d’éventuels anomalies et éviter les risques d’électrocution ou d’incendie.

Prises et interrupteurs : tests fonctionnels

Testez toutes les prises et tous les interrupteurs pour vous assurer de leur bon fonctionnement. Vérifiez qu’il n’y a pas de prises cassées, d’interrupteurs défectueux ou de fils dénudés.

Tableau électrique : contrôle visuel

Vérifiez la présence, l’état et le bon fonctionnement des disjoncteurs. Assurez-vous que le tableau électrique est correctement étiqueté (identification des circuits) et que les disjoncteurs sont faciles d’accès en cas d’urgence. Contrôlez l’absence de fils pendants ou de connexions douteuses.

Luminaires : état et fonctionnement

Testez toutes les lampes et vérifiez l’état des abat-jours et des fixations. Assurez-vous que les luminaires sont en bon état de fonctionnement et qu’ils sont correctement fixés (absence de risque de chute).

Détecteurs de fumée : obligatoires et essentiels

Vérifiez la présence et le bon fonctionnement des détecteurs de fumée obligatoires. Testez le détecteur en appuyant sur le bouton test. La présence d’un détecteur de fumée en état de marche est une obligation légale et un gage de sécurité pour les occupants.

Signaler tout doute

En cas de doute sur le fonctionnement d’un équipement électrique, signalez-le et demandez une vérification par un professionnel. Ne prenez aucun risque avec l’électricité. Un diagnostic électrique peut être demandé au propriétaire pour garantir la sécurité de l’installation.

Point 6 : les R rangements (placards et autres)

Les rangements contribuent à l’organisation et au confort du logement. Une inspection attentive permet de vérifier leur état général et de s’assurer de leur fonctionnalité. Des rangements en bon état facilitent l’aménagement et le rangement des affaires personnelles.

État général des R rangements

Vérifiez l’état des étagères, des tiroirs et des portes de placards. Assurez-vous qu’ils ne sont pas cassés, abîmés ou défectueux.

Systèmes de fermeture

Assurez-vous du bon fonctionnement des systèmes de fermeture (charnières, loquets, etc.). Vérifiez que les portes de placards se ferment correctement et que les tiroirs coulissent sans problème, sans forcer ni coincer.

Solidité des fixations

Vérifiez la solidité des fixations des étagères et des placards muraux. Assurez-vous qu’ils sont correctement fixés et qu’ils ne risquent pas de tomber.

Propreté intérieure

Vérifiez l’état de propreté des rangements. Assurez-vous qu’ils sont propres et qu’il n’y a pas de traces de saleté, de poussière ou de moisissures.

Aménagements spécifiques

Si des aménagements ont été réalisés (ajout d’étagères, modification des portes), mentionnez-les précisément dans l’état des lieux. Cela peut éviter les litiges lors de l’état des lieux de sortie et clarifier les responsabilités en cas de dégradations.

Type de logement	Surface moyenne (m²)	Caution maximale autorisée (loyers)	Référence Légale
Studio	25	1	Loi ALUR
T2	45	1	Loi ALUR
T3	65	1	Loi ALUR

Point 7 : les annexes et extérieurs (si applicable)

Les annexes (cave, garage, box) et les extérieurs (jardin, terrasse, balcon) font partie intégrante du logement et doivent être inspectés avec la même rigueur que les pièces principales. Leur état peut avoir une incidence sur le confort et la sécurité des occupants.

Cave, garage, box : sécurité et état général

Vérifiez l’état général, la propreté, l’éclairage et la sécurité. Assurez-vous que la porte ferme correctement (serrure en état de marche) et qu’il n’y a pas de traces d’humidité ou d’infiltration. Signalez toute anomalie (présence de nuisibles, dégradations).

Jardin, terrasse, balcon : entretien et mobilier

Vérifiez l’état général, l’entretien (taille des haies, tonte de la pelouse) et la présence de mobilier de jardin (si inclus dans la location). Assurez-vous qu’il n’y a pas de dégradations sur la terrasse ou le balcon (fissures, carreaux cassés). Signalez tout manquement à l’entretien.

Importance de l’inspection

Ne négligez pas l’inspection des annexes et extérieurs, car ils peuvent être source de litiges. Prenez des photos pour documenter leur état et signalez tout défaut ou dégradation. En cas de jardin privatif, précisez les obligations du locataire en matière d’entretien (arrosage, désherbage, etc.).

Un état des lieux réussi pour une location sereine

En suivant attentivement ces 7 points cruciaux, vous serez en mesure de réaliser un état des lieux complet, précis et objectif. La rigueur et la transparence sont les clés d’un état des lieux réussi. Prenez le temps nécessaire pour inspecter chaque élément du logement et n’hésitez pas à poser des questions ou à demander des clarifications si nécessaire.

Un état des lieux bien fait est la garantie d’une location sereine, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Pensez à relire attentivement l’état des lieux avant de le signer et conservez précieusement une copie. Vous pouvez également télécharger une checklist détaillée pour ne rien oublier lors de votre inspection. Enfin, en cas de désaccord persistant, n’hésitez pas à solliciter l’avis d’un professionnel de l’immobilier.